Андрей Бунич: Ипотека себя исчерпала, рынок жилья может развиваться и без нее
Скорость наращивания задолженности россиян по ипотеке в ноябре ускорилась до 1,4% с 1,2% в октябре. Суммарный показатель в денежном выражении превысил 23 трлн руб., следует из предварительных данных ЦБ РФ. Ипотечный портфель на банковском балансе в прошлом месяце увеличился на 1,5% (в октябре — на 1,4%).
Эксперты ЦБ подчеркивают, что такой рост в конце года характерен для ипотечного сегмента. Спрос граждан также подстегнуло обсуждение потенциального ужесточения условий семейной ипотеки в 2026 году.
О грядущих изменениях в ней 22 декабря рассказывал первый зампред комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Он уточнил, что супруги будут обязаны выступать созаемщиками только по одному договору «для предотвращения злоупотреблений, когда супруги брали два отдельных кредита, и так называемых донорских схем».
Как будет развиваться ситуация? Каковы перспективы льготной ипотеки?
Экономист Андрей Бунич объяснил «СП», что текущее соотношение рыночной и льготной ипотеки сегодня является единственным возможным.
— Пока непонятно, как в обозримом будущем можно будет поменять ситуацию на рынке жилья при текущих макроэкономических показателях. Без поддержки государства ипотека для большей части населения просто невозможна.
«СП»: Умеренное сокращение ставки ЦБ поможет ?
— Небольшое снижение процентной ставки кардинально не поменяет картину. У тех, кто хочет купить жилье, принципиально не так много возможностей на этом рынке. Поэтому нужно, чтобы ипотечные ставки упали более серьезно.
Жилищный рынок насыщен, что видно по ситуации с застройщиками, которые не рассчитывают на массовую ипотеку и строят в основном в сегменте бизнес-класса, жилье высокого уровня. В более дешевые проекты они особо не идут.
Темпы роста строительства поддерживаются, но покупательной способности не видно. Экономика не генерирует высоких темпов роста, что не позволяет рассчитывать на увеличение доходов, которые позволили бы россиянам начать брать рыночную ипотеку.
При этом ипотека работает в сторону увеличения цен на жилье. А текущая задача, на мой взгляд, должна заключаться в приведении рынка к некому равновесию и коррекции стоимости квартир. Непонятно, кому получится продавать жилье по таким высоким ценам.
В других странах уже возникали подобные ситуации. Если не решить проблему, то придется держать построенное и недостроенное жилье на балансах, а под активы будут накапливаться долговые обязательства.
«СП»: Насколько важна коррекция рынка?
— Она позволит в достаточно короткий период снизить цены. Это нужно, чтобы стало ясно, сколько стоят в реальности те или иные объекты, и где инвестиции хотя бы окупаются. Сейчас эти параметры во многом скрыты.
К примеру, непонятно, будет ли востребован тот же элитный сегмент. Богатые люди покупают дорогие квартиры в 90% случаях в качестве инвестиций. В них просто хранят деньги. Но это возможно только, когда цены на такое жилье растут. Когда цены развернутся, хранить деньги в падающих активах никто не будет.
Эпоха ипотеки, которая началась в России примерно 20 лет назад, уже исчерпала себя как способ развития жилищного строительства. Нужно искать другие пути приведения спроса и предложения в соответствие. Если человек берет сегодня ипотеку, то просто переплачивает в 4−5 раз, это запредельные цены. Возможно, нужно применять другие способы покупки жилья.
Рынок вполне успешно развивался и без ипотеки. Существовали девелоперы, которые спокойно строили и продавали квартиры. Ипотека в целом рассчитана на стабильные времена, когда все предсказуемо.
Но мы ушли из этого состояния, а экономика находится в трансформации. Поэтому, возможно, стоит вернуться к практикам строительства и продажи жилья, которые существовали и до массовой ипотеки (в качестве примеров можно привести поэтапное строительство частных домов, продажу жилья через государственные органы по социальным программам или аренду с правом последующего выкупа — «СП»).
«СП»: Почему государство ограничивает льготную ипотеку?
— Из-за того, что она очень дорогая. Получается, что государству приходится компенсировать разницу между рыночной и льготной ставкой, а это большие затраты. Ситуация тупиковая. Понятно, что девелоперам удобно строить с надеждой на государственные субсидии.
Но цена жилья должна зависеть от реальной рыночной стоимости. К тому же много денег вложено в огромный массив инвестиционных квартир под то, что они будут дорожать. Всегда найдутся игроки, которые будут там очень долго держать средства. Поэтому развиваться без коррекции рынка невозможно.
Государство заинтересовано в том, чтобы граждане в большинстве своем покупали жилье без дотаций. А сейчас даже со льготами россияне приобретают не так много квартир. Это в свою очередь негативно влияет на демографию.
Строительство в нормальной экономике должно быть ее драйвером, его не надо превращать в тормоз. А для ускорения нужно определить, сколько должны стоить квартиры, каким игрокам лучше уйти из рынка. И после снижения цен пойдет новый подъем. Возможно изобрести другие способы продажи и инвестиций, в том числе потому что от ставок в 1−2% мы находимся слишком далеко в любом случае.
