Цены на жилье в России рванут вверх. Вопрос — когда?
Жилье на первичном рынке начнет ускоренно расти в цене с 2027 года: к 2030 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках взлетит на 51,8% с 184,1 до 279,6 тыс. руб, следует из прогноза Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) для ДОМ.РФ. Для сравнения, рост цен в 2024—2025 годы замедлился до 3,5%.
Эксперты объясняют такой взлет стоимости жилья грядущим смягчением денежно-кредитной политики (снижение ключевой ставки) и дефицитом новостроек. При этом в АКРА полагают, что рост доходов россиян будет идти вровень с удорожанием жилья.
Однако директор ЕРЗ. РФ Кирилл Холопик не согласился с точкой зрения АКРА. По его мнению, дефицит жилья не может возникнуть из-за снижения темпа вывода новых проектов, если темпы продаж заметно опережают темпы вывода жилья.
Сейчас темпы продаж отстают от темпов вывода, поэтому главной угрозой для рынка является не дефицит жилья, а перепроизводство, уверен он. Холопик добавил, что в условиях перепроизводства маржинальность девелоперов будет падать, а это означает, что цены на новостройки будут находиться в русле общей по стране инфляции или даже на уровне ниже ее.
Директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина в свою очередь прогнозирует восстановление рынка новостроек в 2026 году — рост продаж на 9%, а цен — на 5−7% — на фоне ожидаемого постепенного снижения ставки.
Доктор экономических наук, главный научный сотрудник Института экономики РАН Игорь Николаев в разговоре с «СП» отметил, что ввод новых «квадратов» падает не просто так.
— Всеобщая льготная ипотека была отменена еще в июле 2024 года, а программы в ее рамках практически полностью были прекращены. Строительство находится в минусе, а платежеспособный спрос на «первичку» снизился.
По последним данным Росстата, рост реальных располагаемых доходов населения за январь-август к аналогичному периоду прошлого года существенно замедлился — с 9,1% до 4,4%. В августе показатель составил только 3,8%, что значительно меньше роста в другие месяцы. Нужно смотреть на тенденцию зарплат, в том числе реальных, потому что жилье покупают не пенсионеры в подавляющему большинстве.
Торможение затронет и рост ВВП, который, вероятно, по итогам года увеличится меньше чем на 1%. Это совсем не значит, что скоро будет разворот. Если темпы роста экономики будут все же ускоряться, то не в ближайшей перспективе.
Даже прогноз Минэкономразвития допускает снижение инвестиций в основной капитал на 0,5% в следующем году (ведомство учитывает эффект высокой базы последних лет — «СП»). А инвестиции в строительном секторе занимают значительную долю этого показателя.
Рост ВВП в этом прогнозе по базовому варианту в 2026 году составит 1,3% (ранее ожидалось 2,4%). По консервативному варианту, и скорее всего пойдет по нему, экономика вырастет только на 0,8%. Это не очень сильно коррелирует с ожиданиями того, что строительная отрасль будет на подъеме, а продажи вместе с ценами тоже будут расти.
«СП»: Как обстоят дела с нераспроданным жильем?
— Доля нераспроданной площади остается высокой (по данным ДОМ. РФ, нераспроданная площадь в строящихся домах составляет 45% или 54,308 тыс кв. м — «СП»), и эта тенденция будет сохраняться, что демонстрируется низким вводом жилья. Строители, конечно, хотели бы ростом цен компенсировать потери от снижения объемов продаж, но они не могут позволить себе совсем уж сильный обвал продаж.
Поэтому непонятно, почему в условиях снижения спроса на «первичку» жилье будет существенно расти еще больше в цене. Речь идет скорее о росте цен не более чем на 20% к 2030 году.
В 2026 году на первичном рынке рост цен будет околонулевым или его вообще не будет. 20% к 2030 году — это скорее даже аванс с учетом того, что через 2−3 года произойдет какое-то оживление рынка. Можно, конечно, рассчитывать на быстрое снижение ключевой ставки, но в ближайшей перспективе это плохо просматривается.
«СП»: Смогут ли покупки жилья богатыми россиянами, которые рассматривают квартиры как инвестиционное средство, переломить тенденцию?
— Рост цен на 50% к 2030 году они точно не раздуют. Также нужно принимать во внимание, что численность людей, которые рассматривают квартиры как инвестиционное средство, с учетом ужесточения налогового законодательства снижается.
Нельзя быстро купить и перепродать квартиру с инвестиционным целями без уплаты повышенного НДФЛ (на освобождение от налогообложения доходов от продажи жилья можно претендовать, если оно было в собственности более 5 лет или 3 лет, если оно приобреталось в рамках наследования или приватизации — «СП»). Многим участникам жилищного рынка становится просто невыгодно покупать и сразу продавать жилье.
«СП»: Возможен ли сценарий с распродажами от застройщиков, которые захотят повысить количество продаж?
— Если такое будет, то цены, напротив, начнут немного снижаться. Если жилье стоит без дела, то это означает омертвление капитала. Девелоперам, и вообще любому бизнесу, невыгодно, когда что-то построенное не приносит дохода.
Но скорее всего заметной распродажи не будет. Отдельные акции возможны, которые внесут свой вклад в то, что рост цен не будет значительным. Крайне маловероятно, что стоимость жилья в России может долговременно снижаться, разве что будет замирать на околонулевых темпах роста.
