Госкомпании стали реже инвестировать в недвижимость: в чем причины

В 2024-м доля компаний с госучастием в общем объеме инвестиций в недвижимость достигала 44%. В 2025-м она снизилась до 16%. В этом году показатель может опуститься еще ниже, прогнозируют эксперты

Доля компаний с государственным участием в общем объеме инвестиционных сделок с недвижимостью в России снизилась: такие игроки перешли к консервативному подходу в инвестициях. Если в 2024 году доля таких вложений варьировалась, по разным оценкам,от 31% до 44%, то по итогам прошлого года снизилась на уровень от 12% до 16%, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью».

Согласно оценке аналитиков CORE.XP, доля компаний с государственным участием в инвестициях в коммерческую недвижимость в прошлом году снизилась на 28 п.п., до 16% или 172 млрд руб., вернувшись к значениям 2022 года, отметили эксперты.

Консультанты из IBC Real Estate тоже зафиксировали заметное сокращение доли инвесторов с госучастием за прошлый год— на 19 п. п., до 12% или 120 млрд руб. «В 2024 году показатель достигал 31% (400 млрд руб.), что стало максимальным значением нагоризонте последних пять лет»,— отметил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Для сравнения, в 2023 году доля сделок с госучастием составляла 18% или 174 млрд руб. В то время как в период 2020-2022 гг. доля подобных сделок варьировалась в пределах 1-4% от общего объеме вложений, привел данные эксперт.

По его словам, высокий показатель 2024 года обусловлен «так называемым периодом федеральных дотаций и большого профицита бюджета». В тот период были закрыты знаковые для рынка транзакции: приобретение под размещение штаб-квартиры здания Moscow Towers компанией РЖД в Москва-Сити (в марте этот объект был выставлен на торги), офисного квартала «Ростех-Сити» компанией «Ростех», покупка Банком России бизнес-центра Slava. «Высокая активность происходила на фоне сильного экономического роста, когда ВВП вырос темпом 4,9% в годовом выражении, что создавало возможности для увеличения инвестиций»,— добавила старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.

Всего, по данным NF Group, в 2025 году вложения в недвижимость России составили 1,04 трлн руб., или на 20% меньше рекордного 2024 года.

Консервативный подход к расходам

В 2025 году тренд на рост доли госкомпаний, который наблюдался с 2022 года, сменился. «В условиях высокой волатильности на внешних рынках, фокус стал на консервативном подходе к расходам»,— пояснила Ирина Ушакова.

Влияние на это оказало замедление экономического роста и дорогое кредитование. «Рост экономики замедлился до 1%, а инвестиции в основной капитал в реальном выражении снизились на 2,3%, на фоне высокой процентной ставки и низких мировых цен на нефть»,— пояснила эксперт. «В 2025 году был взят курс на стабилизацию экономики и большинство государственных структур стало сокращать свои инвестпрограммы»,— добавил Микаэл Казарян.

В тоже время тренд на снижение инвестиций государственными компаниями соответствует общей тенденции сокращения вложений в недвижимость после рекордных показателей предыдущих лет. Так, по оценкам IBC Real Estate, объем инвестиций в российскую недвижимость с января по 12 марта в годовом выражении сократился на 50%, до 60 млрд руб. В первом квартале 2025 года были закрыты крупные сделки с офисами, которые обеспечили 40% инвестиций. В этом году таких крупных сделок не было, и объем инвестиций в недвижимость год к году сократился в полтора раза.

«Мы не фиксируем отдельного тренда снижения объема приобретений недвижимости государственными компаниями— скорее можно говорить о том, что в 2025 году наблюдался общий тренд снижения динамики сделок под собственное размещение компаний и, напротив, рост транзакций с целью получения арендного дохода»,— добавил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.

Тренд в 2026 году сохранится

Согласно прогнозу экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», по итогам доля инвестиций в недвижимость со стороны компаний с государственным участием снизится до 10-15%. «В 2026 году ожидается дальнейшее снижение объема вложений со стороны госкомпаний, по нашим прогнозам, доля сделок составит 10%»,— поделился прогнозом руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. «Сегодня на российском рынке сохраняются предпосылки к замедлению роста экономики, оптимизации расходов, а следовательно количество и объем инвестиций со стороны госструктур в 2026 году будет сокращаться»,— пояснил эксперт.

По данным IBC Real Estate, в 2026 году была закрыта пока лишь одна транзакция, где покупателем выступала госструктура. Речь идет о покупке на торгах здания научно-исследовательского института «Гидропроект» компанией «Русгидро». В общем объеме вложений по итогам 2,5 месяцев текущего года доля этой сделки составила 3%. «Небольшой объем вложений является характерной особенностью начала года в любом периоде, к примеру, в прошлом году в сопоставимый период также была закрыта одна транзакция, а доля вложений составила всего 1%»,— пояснил Микаэл Казарян.

В CORE.XP вложения в недвижимость со стороны компаний с госучастием оценивают выше. По их оценкам, с начала года было совершено три сделки— «Русгидро» и две крупные транзакции на рынке коммерческой недвижимости компаниями финансового сектора с госучастием, подробности по ним консультанты пока не раскрывают. «Доля компаний с государственным участием в инвестициях в коммерческую недвижимость за 2,5 месяца этого года составила около 24% (+11 п.п. за год). Такой рост в основном обусловлен покупками со стороны финансового сектора»,— указала Ирина Ушакова.

Несмотря на это консультанты CORE.XP также ожидают сокращение таких вложений в российскую недвижимость по итогам года. По их оценкам, доля компаний с государственным участием в инвестициях в недвижимость в 2026 году будет находиться в интервале 10-15%, что соответствует периоду 2020-2022 гг. «Почти все инвестиции в коммерческую недвижимость по итогу года будут сделаны со стороны частного капитала, который будет искать доходности в разных классах активов, в том числе и в коммерческой недвижимости, на фоне ожидаемого снижения ставок на рынке депозитов»,— пояснила Ирина Ушакова.

По мнению Николая Казанского, динамика приобретений коммерческой недвижимости государственными компаниями не имеет четкого тренда и, соответственно, не прогнозируется. «С высокой степенью вероятности объем сделок будет в целом сопоставим с 2025 года»,— сказал эксперт.