Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, однако она находится в залоге у банка до погашения долга. Для кредитора это гарантия того, что он получит деньги с процентами. Если заемщик не сможет вносить платежи, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга. Рассмотрели, как можно продать ипотечную квартиру.

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру

Собственнику нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика. Рассмотрели варианты продажи квартиры.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

• Получить согласие банка на продажу.
• Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
• Получить справку об остатке задолженности.
• Собрать необходимую сумму из своих средств или из средств покупателя.
• Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
• Закрыть долг по ипотеке.
• Снять обременение с квартиры. Далее в статье расскажем, как это сделать.
• Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
• Зарегистрировать переход права собственности через Росреестр.

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна — для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора через поддержку кредитора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.