Квартирки-студии: Министерство труда уличило Минстрой в корысти и «неправильных намерениях»
Россияне с детьми, влезая в программу «Семейная ипотека», уподобляются куму Тыкве из старого советского мультика.
Они приобретают небольшие однокомнатные квартиры или студии, что, по мнению первого заместителя министра труда Ольги Баталиной, противоречит задаче создания достойных условий жизни для семей с детьми.
На Восточном экономическом форуме чиновница констатировала, что подобное жильё не приспособлено для полноценного проживания семей, особенно многодетных, и чаще используется как инструмент инвестирования, а не как решение жилищной проблемы.
Получается, схлестнулись два министерства — труда и строительства. Последнее, как известно, продвигает идею жилищных «маломерок», лоббируя интересы крупных застройщиков.
Государство в лице замминистра Баталиной узрело в этом системный дисбаланс — льготные госпрограммы стимулируют спрос преимущественно на компактные квартиры, тогда как потребность семей — ориентирована на более просторное жильё. При этом государство не создает механизмы, облегчающие целевое использование ипотечных средств для покупки подходящего или по словам замминистра «годного» жилья.
А тут ещё часть покупок совершается не по месту фактического проживания семьи, а в регионах с более привлекательными инвестиционными условиями, что усугубляет диспропорции рынка и не всегда способствует решению демографических и социальных задач.
Критически оценивая ситуацию, Ольга Баталина предложила развивать альтернативные формы обеспечения жильём, в частности, рынок аренды. Однако здесь также возникает вопрос: в какой мере аренда способна одновременно решать задачи демографической политики и трудовой мобильности? Ведь арендные механизмы могут работать скорее в интересах рынка труда, чем укрепления института семьи.
Экономист, научный сотрудник Санкт-Петербургского государственного экономического университета Андрей Заостровцев напомнил, что «Семейная ипотека» вообще-то финансируется из бюджета:
— А это значит, что все налогоплательщики оплачивают клиенту его льготные проценты, поскольку они компенсируется банкам из бюджета.
Но сейчас у нас очень серьезная проблема с бюджетом. Весной планировался дефицит, скорректированный в сторону повышения где-то в два с чем-то триллиона рублей.
Уже сейчас, за неполный год, он стал пять триллионов. А к концу года может быть восемь! Ну как тут расширять расходы ещё на эту льготную ипотеку?
Так что действительно, в некоторых случаях бывает, что аренда квартиры — выгоднее, чем ипотека — это надо в каждом отдельном случае считать. Трудно дать какую-то общую рекомендацию — разные города, разные ставки аренды за квартиру, разные условия.
«СП»: Картина региональной доступности жилья неоднородна, ипотека остаётся малодоступной в Краснодарском крае, Крыму, Калининградская области. В Москве, Татарстане, Хабаровском крае — получше, северные территории с более высокими зарплатами: Чукотка, ЯНАО, Магаданская область — относительно благополучны по соотношению доходов и цен.
— Рынок разбирается сам. Люди стараются сравнить, сколько им нужно будет выплатить, допустим, в течение 20 лет за ипотеку и сколько они потратят на аренду. Но вообще пока ипотека выгоднее с учетом того, что будет инфляция. Она уменьшает реальные суммы, которые надо возвращать.
Ну и, соответственно, люди, с большими инфляционными ожиданиями берут ипотеку, потому что, сегодня это может быть им дороговато, а завтра эта сумма, окажется гораздо меньше по своей покупательной способности. Их затраты вырастут, а платежи по ипотеке будут более-менее стабильными.
Ну, естественно, что при этом спрос на большие квартиры, просто в силу ограниченности покупательной способности людей, не будет расти. Самые популярные двухкомнатные квартиры.
Строители, как известно, в последние годы снижали площади квартир, чтобы увеличить спрос на них. Так что тенденция была не в сторону расширения площадей, а наоборот. Средняя площадь снизилась, распространение получили квартиры-студии. Одинокому там, может, и неплохо, а для семьи они, конечно, не подходят.
«СП»: Люди думают, что сами не будут там жить, но хоть ребенок, когда вырастет, может быть, там поселится.
— Квартира останется в наследство от мамы с папой, когда станет совершеннолетним. Жить с родителями сейчас не модно, люди отвыкли от проживания под одной крышей нескольких поколений, это порождает конфликты из-за скученности.
«СП»: Короче говоря, пока на государство рассчитывать не очень-то приходится?
— Уж очень серьезная ситуация с бюджетным дефицитом и в региональных бюджетах тоже дефицит. Регионы обращаются к центру: «Дайте, дайте, дайте трансфер!». Сейчас все просят.
Идет сильное давление на правительство, все выстраиваются в очередь за деньгами. И вряд ли будет у программы льготной ипотеки увеличение этих самых льгот, считает эксперт…
Хотя сама программа «Семейная ипотека» продолжается, в 2025 году её действие продлено до 2030 года, охват расширен на семьи с детьми до 14 лет и в ряде регионов на вторичный рынок жилья.
Государство декларирует сохранение базовых условий — ставка до 6% и обязательный первоначальный взнос не менее 20%. Однако финансовая нагрузка на бюджет возрастает: только в 2025 году дополнительные расходы оцениваются в 260 млрд руб., а общий объём затрат до 2030 года может достичь 1,5 трлн руб.
Аналитики подтверждают противоречивость ситуации. В 41 из 89 регионов средняя семья не в состоянии обслуживать ипотеку даже с господдержкой для квартиры площадью 50 кв. м. Главные причины — высокая стоимость квадратного метра и ограничение кредитного лимита, в большинстве регионов 6 млн руб., что резко снижает реальную доступность программы.
Таким образом, «Семейная ипотека», задуманная как инструмент поддержки рождаемости и повышения качества жизни семей, на практике всё чаще выполняет функции инвестиционного механизма и лишь частично решает жилищные проблемы. Государство расширяет масштабы программы, но не учитывает её искажённое воздействие на рынок и реальную платёжеспособность населения.
В результате социальный эффект оказывается спорным: с одной стороны, более полутора миллионов семей уже улучшили жилищные условия, с другой — значительная часть семей среднего класса остаётся за пределами возможностей льготного кредитования.
А можно было бы что-то и придумать, например привязать льготные лимиты к региональным ценам, скажем, на 20% больше средней стоимости квартиры в 50 м² в регионе? Или стимулировать строительство семейного жилья через налоговые льготы застройщикам при условии соблюдения социальных стандартов, чтобы была площадь приличная и соответствующая инфраструктура со школами, детскими садами и площадками.
Ну и развивать арендный фонд для молодых семей тоже можно и нужно, только государственный, как это было в СССР. Но вместо этого пока лишь голая констатация факта: «Студии не для семей» — что само по себе конечно смело. Но не скажут же, что нынешняя ипотечная система — это провал, который вынуждает людей выбирать между долговой ямой и жизнью в тесноте! Пока наверху будут игнорировать экономическую реальность, россияне и дальше продолжат «брать что дают», а не что действительно необходимо.
