Не все так плохо! В «Группе ЛСР» с оптимизмом смотрят в будущее

ЛСР Несмотря на переход Центробанка РФ к циклу снижения ключевой ставки, девелоперский рынок продолжает находиться под давлением. Насколько оно велико? Виден ли уже свет в конце тоннеля? Стоит ли ожидать роста покупательской активности? Какими будут скидки при покупке недвижимости, а какими сами квартиры? Об этом и многом другом «Стройгазета» поговорила с первым заместителем генерального директора «Группы ЛСР» Игорем ЛЕВИТОМ.

Игорь Михайлович, как оценивает компания ситуацию на рынке новостроек?

«Группа ЛСР» ведет свою деятельность в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Поэтому с уверенностью могу говорить только о ситуации в этих регионах. И она пока везде непростая.

В чем основные трудности?

Прежде всего в высокой стоимости кредитования. Увы, в нашей стране в массе своей люди не в состоянии полностью оплачивать покупку недвижимости собственными средствами. Их не хватает, приходится занимать у банка — брать ипотеку. Рыночные условия по ней пока еще тяжелые, а льготные программы постепенно сходят на нет. С другой стороны, мы, застройщики, для реализации девелоперского проекта тоже после введения эскроу-счетов должны обращаться в банк за проектным финансированием. Его условия в свою очередь тоже завязаны на ставке Центробанка. Но это не главное — эти условия пропорционально ухудшаются, если на эскроу денег меньше, чем прописано в зафиксированной финансовой модели. А счета почему слабо заполняются? Потому что спрос невелик. Невелик же он потому, что люди не хотят залезать в дорогую ипотеку.

Замкнутый круг получается?

Не будем настолько сгущать краски. Просто надо очень внимательно просчитывать все негативные последствия, грамотно работать с ценообразованием. У нас это вполне получается — покрытие деньгами на эскроу проектного финансирования у нас во всех регионах присутствия очень достойное.

Однако всплеска покупательской активности ждать не приходится?

Именно всплеска — нет. Но постепенно спрос, конечно, будет возвращаться — по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Существенный рост мог бы быть при более резком, агрессивном ее снижении.

При этом статистика утверждает, что в конце прошлого года число ипотечных сделок существенно возросло.

Конец года для девелоперов — традиционное время повышенного спроса на квартиры. Однако в тот период добавился еще один фактор — предстоявшие изменения условий семейной ипотеки, что и спровоцировало повышенный спрос. Но мы уже по началу 2026 года видим, что он компенсируется снижением выдачи ипотечных кредитов, таким образом, ситуация балансируется.

Как выходите из ситуации?

Как все профессиональные игроки рынка — оптимизируем вывод новых проектов, земельный банк.

Да, снижение объемов видно по рейтингу Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). «Группа ЛСР» когда-то его возглавляла, а с марта занимает только 12-е место по РФ.

12-е место — это все-таки не 126-е. У нас в стройке сейчас 1,265 млн квадратных метров. Это немало. Но в данный момент, как нам кажется, куда важнее продолжать выполнять свои обязательства перед партнерами и клиентами, вовремя передавать дольщикам квартиры. Это ведь существеннее, чем строчка в рейтинге?

Разумеется. И как у вас с этим?

Если вы посмотрите в тот же ЕРЗ, то увидите, что у нас просрочек нет. В Москве в топ-10 вообще только двум компаниям удается держать в этом смысле марку — и мы в их числе.

Исчерпаны ли возможности девелоперов по предоставлению скидок?

Себестоимость строительства растет опережающими темпами, дефицит строительных кадров налицо, соответственно, зарплаты в отрасли тоже растут быстрее рынка. При этом «Группа ЛСР» находится в выигрышном положении, ведь мы — многофункциональный строительный холдинг, за 32 года существования значительно развили свои активы, связанные со стройматериалами, с которых когда-то начинали. Поэтому у нас сейчас есть свой кирпич, песок, щебень, газобетон, крупные домостроительные комбинаты. За счет этого получается эффективно работать с себестоимостью. Но все равно девелоперы ныне трудятся на нижнем пределе маржинальности. Так что снижение цен просто невозможно. Да и те же банки, контролирующие финансовую модель девелоперов, этого не допустят.

Как же сделать предложение в новых проектах более привлекательным?

К примеру, чертить более функциональные планировки, не раздувая при этом метраж. Проявлять еще большую изобретательность в условиях приобретения жилья — усовершенствовать рассрочки, максимально снижать кредитное давление на карман клиента в первое время после покупки, помогать с реализацией имеющейся у него старой недвижимости. Многое зависит от умения эффективно работать с банковскими партнерами. Если на этом направлении все хорошо, то на выходе, например, могут появляться даже такие предложения, как ипотека под 11% — именно такое мы недавно разработали совместно с Т-банком.

Вы говорите про метраж. Ранее фиксировалась тенденция к его уменьшению. Вашей компании интересно работать со студиями и малометражными квартирами или вы стремитесь минимизировать такие предложения?

Мы прекрасно знаем, насколько велика у наших граждан потребность в качественном жилье. Поэтому, конечно, хотели бы предоставлять им максимально просторные квартиры. Но тенденция на снижение метража развивается уже давно и обусловлена чисто экономическими причинами. Ну а девелоперы просто вынуждены подстраиваться под спрос. Так или иначе, но в Москве, например, законодательно уже запретили строить квартиры меньше 29 «квадратов». Подобные требования, вероятно, вскоре появятся и в Санкт-Петербурге.

Как эволюционируют предпочтения покупателей? Их требования к новым квадратным метрам растут или остаются на прежнем уровне?

Наши внутренние исследования показывают, что при выборе жилья наиболее значимыми факторами для покупателей остаются характеристики самой квартиры, месторасположение и транспортная доступность жилого комплекса. Наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры — суммарно на них приходится почти три четверти наших продаж. Двухкомнатные берут примерно в 20% случаев, остальное — трехкомнатные и более просторные варианты.

Если говорить о планировках, то в тренде квартиры в так называемом евроформате: просторная кухня-гостиная плюс отдельные спальни. Все большую популярность набирают мастер-спальни: по сути, это квартира в квартире со своими удобствами и гардеробной. Если раньше такая планировка была предложением для бизнес-класса, то сегодня все чаще встречается и в «комфорте».

В рамках реализации своих строительных проектов компания уже переключилась на использование отечественных программных продуктов или этот процесс еще не завершен?

Исторически в «Группе ЛСР» в основном используют отечественное программное обеспечение — прежде всего продукты 1С. Если говорить про строительные проекты, то мы активно тестируем российские решения. Например, внимательно следим за обновлениями Renga. Кроме того, у нас уже полноценно внедрен отечественный Pilot BIM. Пока часть задач еще решается с помощью AutoCAD и Revit, но, думаю, это вопрос времени. Как только отечественный продукт по функционалу не будет уступать зарубежным аналогам, мы полностью на него перейдем.

В какой мере компанией используются возможности цифровизации и искусственный интеллект (ИИ)? Как менеджменту видится движение в этом направлении?

Цифровизация нашей работы — уже не выбор, а необходимость. В «Группе ЛСР» мы активно автоматизируем продажи: используем и свои разработки, и готовые решения. В первую очередь это касается работы с массивом данных. Например, ИИ помогает менеджерам быстро вспомнить историю общения с клиентом — восстановить весь контекст перед разговором. Удержать в голове все диалоги просто нереально.

Еще один полезный инструмент для нас — автоматическое ценообразование. Когда у тебя много проектов и лотов, невозможно вручную отслеживать, как быстро распродаются разные типы квартир, где спрос перекошен и когда пора менять цены. Алгоритмы сами фиксируют динамику и подают сигнал, если что-то меняется. Но этот функционал используется только как вспомогательный — мы не даем ИИ принимать решения за менеджера или общаться с клиентами напрямую. Мы сознательно ограничили зону применения таких инструментов, чтобы сохранять человеческий контроль за самым важным.

Не так давно «Группа ЛСР» занялась отельным бизнесом. Почему вас заинтересовало это направление? Как у компании идут там дела?

Исторически мы строили фундамент своей деятельности на диверсификации в рамках наших строительных компетенций. Я уже упоминал, что начинали мы в далеком 1993-м как раз со стройматериалов, рассказывал, что мы присутствуем не только в различных регионах, но и во всех классах жилья. С давних пор мы занимаемся строительством и управлением коммерческой недвижимостью — бизнес-центрами, торговыми площадками. Так что освоение новых смежных направлений — это, по сути, плановая оптимизация нашей работы. И выход в санаторно-отельный сектор — ее часть. Перспективы в санаторно-курортной отрасли выглядят многообещающими. В последние годы внутренний туризм в России развивается: россияне стали больше путешествовать по стране. Этот растущий спрос требует новых качественных объектов.

Вам уже есть чем похвастать в этом смысле?

В Краснодарском крае — регионе-лидере по доходам гостиничного бизнеса — в ноябре заработал наш первый построенный с нуля объект санаторно-курортного профиля — санаторий «Кристалл». Он расположен в Сочи, и, кстати, там это первый новый санаторий за последнюю четверть века. В нем более 350 номеров, медцентр площадью 5 тысяч квадратных метров, спа-комплекс, бювет с собственным источником минеральной воды. Таким образом, наш санаторий возрождает традиции санаторно-курортного отдыха, выводя их на качественно новый уровень с использованием передовых достижений современной медицины.

В ближайшие пару лет планируем завершить строительные работы на двух сочинских объектах культурного наследия: в санатории «Волна» и в старейшей гостинице Сочи — «Приморской». Здесь мы восстанавливаем исторические корпуса и строим новые современные — для увеличения номерного фонда и расширения возможностей объектов.

А в родном для вашей компании Санкт-Петербурге станете в этом направлении развиваться?

В Петербурге мы как раз заканчиваем реконструкцию еще одного легендарного объекта — «Сестрорецкого курорта», санатория со 125-летней историей. Его открытие должно состояться уже в этом году. Там завершаются работы по восстановлению Морского корпуса, где расположатся номерной фонд, медицинская часть с бальнеологией и грязелечением, оздоровительный комплекс, ресторан и общественные пространства.

Жемчужиной проекта станет исторический Курзал, который мы восстанавливаем по оригинальным фотографиям и картинкам из журнала 100-летней давности, так как ни одного чертежа не сохранилось. Это невероятной красоты здание, где располагались концертный зал и ресторан, было полностью разрушено в результате бомбардировки во времена Великой Отечественной войны. Мы возрождаем его прежний облик и сохраним его исконное назначение.

Еще в наших планах — строительство гостиниц в Петербурге и Москве. Один наш отель в Северной столице — «Ирис» на Лиговском — уже функционирует и приносит доход.

То есть все не так плохо?

Нет, конечно! Год для девелоперской отрасли будет очень сложным. Но за плечами «Группы ЛСР» громадный опыт — в том числе и прохождения разного рода кризисов. А опыт в нашем деле — чуть ли не самая главная компетенция. Поэтому в будущее мы смотрим с оптимизмом.