Рынок сохранит баланс: что будет с арендой жилья в Москве в 2026 году

Спрос и ставки аренды в этом году будут меняться под влиянием сезонности. В периоды затишья — спад активности и скидки, во время повышенного спроса аренда будет дорожать. В целом возможен рост ставок до 10% за год

Прошлый год для рынка арендного жилья Москвы был относительно спокойным и в рамках традиционной сезонности— без резких скачков спроса и цен.

Этот год для столичного рынка долгосрочный аренды тоже должен пройти в рамках сезонной активности и корректировки цен, если не случится форс-мажорных событий. Вместе с экспертами рассказываем, чего ждать от аренды жилья в этом году.

Сезонный спрос

Спрос на аренду жилья в столице в этом году будет в рамках традиционных сезонных колебаний: небольшое оживление в феврале-марте и последующий новый всплеск в летом— перед началом делового сезона, говорят эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью». «Спрос на аренду жилья в Москве сохранится на стабильном уровне с привычными сезонными колебаниями. Мы не ожидаем ни резкого увеличения, ни заметного снижения спроса в годовом выражении: он будет поддерживаться за счет внутренней мобильности, переездов в рамках города илиже притока специалистов из других регионов»,— говорит руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.

По данным «Инком-Недвижимости», в декабре число запросов на аренду жилья в Москве сократилось на 28% к ноябрю. В январе, как обычно во время зимних каникул, на рынке тоже затишье, которое сохранится до весны. «Наибольшее оживление со стороны нанимателей ожидается в августе— согласно сезонности. Количество заявок от арендаторов в Москве в этот период может увеличиться на 25–30%, как это было в предыдущие годы»,— пояснила замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Определяющим фактором спроса в этом году останется уровень ставок по ипотеке— пока еще заградительный для покупки жилья. «Текущие ставки кредитования остаются достаточно высокими, что ограничивает круг потенциальных покупателей и способствует росту спроса на арендное жилье»,— пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Давление на спрос будут оказывать доступность предложения в массовом сегменте и общие экономические факторы (рост цен, уровень зарплат). В такой ситуации структура спроса традиционная— арендаторы станут по‑прежнему ориентироваться на наиболее бюджетное съемное жилье. По данным «Миэль», около 70% спроса сейчас формирует экономкласс— изначально максимально доступные варианты. Лидерство бюджетного сегмента сохранится и в этом году. «Повседневные расходы растут— на коммунальные услуги, продукты, транспорт,— поэтому покупательная способность не увеличивается и запрос арендаторов остается прежним: найти жилье в районе 40–50 тыс. руб.»,— пояснила руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова.

При этом эксперты из «Авито Недвижимости» допускают, что спрос на аренду жилья в 2026 году может снизиться относительно прошлого года в случае активного снижения ипотечных ставок. «Этому будет способствовать постепенный отток части платежеспособных арендаторов на рынок покупки жилья в связи с улучшением условий ипотечного кредитования»,— пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. Дополнительным сдерживающим фактором может стать корректировка реальных доходов населения и инфляция, которые ограничат финансовые возможности квартиросъемщиков, добавил он.

Скидки во время затишья, рост цен в деловой сезон

Стоимость аренды в этом году будет меняться также под влиянием сезонности. В периоды затишья эксперты прогнозируют скидки, во время повышенного спроса аренда будет дорожать. Прогноз не учитывает форс-мажорные обстоятельства, которые сложно предсказать, но которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке аренды жилья— например, как это было в пандемию.

«В отсутствие вмешательств из внешней среды сегмент аренды регулируется сезонными факторами, и цены у квартир могут меняться на 5–15%: обычно зимой и весной спрос неактивен, и наймодатели уменьшают цены, при росте числа арендаторов летом и осенью стоимость найма растет и по инерции сохраняется до конца года»,— пояснила Оксана Полякова.

По оценкам «Инком-Недвижимости», в целом в этом году аренда квартир в массовом сегменте может подорожать примерно на 10%. Произойдет это в первую очередь за счет вымывания самых экономичных объектов, которые наиболее востребованы у арендаторов. По данным риелторов, на массовом рынке долгосрочной аренды в Старой Москве средняя стоимость студии составляет 46–57 тыс. руб., однокомнатной квартиры— 52–66 тыс. руб., а аренда двухкомнатной квартиры обойдется в среднем в 70–85 тыс. руб.

Эксперты из «Яндекс Недвижимости» также прогнозируют сезонное изменение цен на аренду жилья в Москве: зимой средние ставки будут стагнировать или немного снизятся из-за невысокой активности арендаторов. По данным экспертов, средняя ставка аренды квартиры в Москве по всем типам комнатности за новогодние праздники снизилась почти на 2%, до 90 тыс. руб. По мере приближения весны спрос будет восстанавливаться и дойдет до пика в третьем квартале. Вслед за этим начнут расти ставки аренды. «Если говорить о годовых колебаниях, то рост медианной ставки возможен в пределах инфляционных изменений»,— пояснил Роман Жуков.

Аналитики «Авито Недвижимости» прогнозируют умеренный рост ставок на рынке долгосрочной аренды Москвы— в пределах 5–8%. На динамику ставок будут влиять траектория снижения ключевой ставки, общее состояние экономики, определяющее мобильность и доходы арендаторов, и уровень сезонной активности (особенно в августе-сентябре), пояснил Константин Каменев. Однако если предложение малогабаритных квартир, которые пользуются высоким спросом у арендаторов, сократится из-за их перетока в сегмент продажи, то общий рост арендных ставок может оказаться ближе к верхней границе прогноза— около 10%, не исключил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости».

В «Миэль» ожидают более сдержанного роста арендных ставок— в пределах статистической погрешности. «При отсутствии внешних шоков в первой половине года ставки будут колебаться в пределах нескольких процентов»,— пояснила Мария Жукова. При этом годовое снижение цен маловероятно, поскольку ипотека будет оставаться в 2026 году дорогой и массового оттока потенциальных покупателей не произойдет, он будет плавным, продолжила Оксана Полякова. Кроме того, давление на общий уровень цен оказывают квартиры в современных ЖК, которые выходят на рынок аренды, добавила она.

В дефиците самые бюджетные лоты

Предложение съемного жилья в Москве в 2026 году будет совпадать с обстановкой рынка. «В период высокого сезона предложение будет снижаться, в первую очередь из-за вымывания бюджетного сегмента квартир, а в периоды восстановления рынка экспозиция будет расти, что мы и наблюдаем сейчас»,— пояснил руководитель сервиса «Яндекс Аренда».

В тоже время рынок аренды будет пополняться за счет квартир в недавно сданных ЖК. Но часть собственников при снижении ипотечных ставок могут вернуть свои квартиры в сегмент продажи. «Однако мы не ожидаем резкого роста или сокращения экспозиции, рынок, скорее, сохранит баланс»,— пояснил эксперт.

Как и раньше, быстрее всего будут сдаваться наиболее востребованные квартиры в массовом сегменте— однокомнатные, с хорошим ремонтом, удобном расположением и рыночной ценой. «В дефиците будут оставаться хорошо отремонтированные квартиры классов эконом и комфорт с адекватной ценой и понятными условиями аренды— такие объекты уходят с рынка быстрее всего и практически не задерживаются в экспозиции»,— пояснила представитель «Миэль».

Также эксперты ожидают, что в этом году будут пользоваться популярностью альтернативные формы аренды— совместное проживание нескольких человек в одной квартире для разделения затрат на аренду больших площадей. «Сейчас поиск соседей доступен в различных группах и каналах в социальных сетях и мессенджерах. Кроме того, сохранится тенденция предпочтения арендаторами квартиры в отдалении, но с лучшей отделкой, квартире, расположенной в центре, но в плохом состоянии»,— добавила Юлия Дымова.