Снижение ставки и рост спроса: какие изменения ждут рынок жилья осенью

В новом деловом сезоне рынок жилья во многом зависит от решений Центробанка по ключевой ставке. Ее снижение, по мнению экспертов, гарантирует рост спроса на недвижимость

В сентябре 2025 года на рынке недвижимости начнется новый деловой сезон, который повлияет как на активность продавцов и покупателей, так и на цены. И все это будет происходить на фоне решений Центробанка по размеру ключевой ставки, которая оказывает на рынок серьезное влияние. Спросили у экспертов, какие изменения ждут рынок жилья этой осенью.

Снижение ключевой ставки повысит спрос на жилье

Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты сходятся во мнении, что осенью 2025 года Центробанк продолжит снижение ключевой ставки. А это будет способствовать росту активности покупателей на рынке жилья в новом деловом сезоне.

Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Этой осенью мы ожидаем продолжение оживления ипотечного рынка, однако в силу объективных причин темпы наращивания данного вида кредитования не будут высокими. Во втором полугодии объем ипотечных выдач может достичь 1,9–2 трлн руб., а количество выданных кредитов— 450–500 тыс. единиц, рост ипотечного портфеля по итогам всего 2025 года, по нашим ожиданиям, будет в пределах 5%. Хоть и незначительный, но всеже рост по сравнению с первым полугодием будет возможен преимущественно за счет предполагаемого планомерного снижения ключевой ставки и, как следствие, рыночных ипотечных ставок. В этой связи, а также с учетом меньшей стоимости «квадрата» вторичного жилья (по сравнению с первичным) доля рыночных программ в общем объеме ипотечных выдач продолжит расти.

Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу Level Group:

— Более существенное влияние на спрос оказывают макроэкономическая ситуация и новостная повестка, связанная с рынком недвижимости: запуск или отмена льготных программ ипотечного кредитования, существенное изменение условий по льготным программам или изменение ключевой ставки. Например, в июле, который ранее традиционно считался низким сезоном на рынке недвижимости, фиксируется рост спроса относительно прошлого месяца на уровне 20%. А с началом условного делового сезона в условиях ожидаемого снижения ключевой ставки и доходности по вкладам возможно увеличение спроса. Покупатели более оперативно принимают решение о покупке, не дожидаясь коррекции цен.

Кристина Гудым, аналитик ФГ «Финам»:

— В начале делового сезона ожидается оживление спроса на рынке жилья. Многие откладывают сделки на осень после летнего затишья. Это может привести к незначительному росту цен, особенно на объекты в массовом сегменте и в популярных локациях. В тоже время высокая ключевая ставка и менее доступная льготная ипотека сдерживают покупательскую активность, поэтому резкого скачка цен не ожидается.

Светлана Бирина, директор по продажам ГК ФСК:

— Наиболее заметный рост спроса на жилье произойдет ближе к четвертому кварталу 2025 года. Окончание отпускного сезона традиционно приводит к активизации покупательской активности на рынке. Свое влияние на рынок окажет возможное снижение Центробанком ключевой ставки на 1–2 п.п., до уровня 16–17%. Также в начале делового сезона можно ожидать появления новых ипотечных программ, например с краткосрочным субсидированием, которые должны стимулировать продажи и снизить финансовую нагрузку заемщиков.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:

— Важным трендом предстоящей осени должны стать отложенные старты жилых комплексов. Многие девелоперы переносили сроки запуска новостроек в связи с дорогим проектным финансированием и оттоком покупателей. Но сейчас сложились благоприятные условия для изменения этого положения. Ключевая ставка уже стала комфортнее для девелоперов, особенно использующих банковское финансирование вместе с собственными средствами, что ослабляет долговую нагрузку. Согласно собственному прогнозу Центробанка, уже к началу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 12–13%. В этом случае много выходов новых проектов ожидается в массовом и элитном сегментах, где наметился ощутимый дефицит предложения.

Давид Худоян, генеральный директор компании Optima Development:

— При наметившейся тенденции на снижение ключевой ставки покупатели могут активнее оформлять рассрочки, ожидая быстрый переход на выгодную ипотеку или рыночные займы, рассчитывая на скорое рефинансирование. Это ведет к появлению волны отложенного спроса, поэтому во второй половине 2025 года продажи жилья вырастут не только относительно первого полугодия, но и год к году.

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco:

— Осенью возрастет активность на рынке жилья высоких ценовых сегментов. На это повлияет и ограниченность возможностей экспорта капитала, и решение жилищного вопроса, и поиск сберегательных активов в условиях высокой неопределенности, и разочарование в инвестиционном потенциале некоторых зарубежных рынков жилья. В центре внимания покупателей дорогого жилья в новом деловом сезоне будет клубный формат, потому что именно в этом секторе наблюдается нехватка новых качественных проектов, а также недостаток предложения в определенных популярных локациях Москвы. Также ожидается высокая активность покупателей из регионов.

Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер компании Est-a-Tet:

— Осень— традиционно период активизации сделок с недвижимостью, связанный со многими экономическими факторами. И в этом году ожидается приток покупателей, закрывающих банковские вклады и готовых вложиться в жилье или коммерческую недвижимость. Прогнозируемый рост спроса осенью можно спрогнозировать в пределах 5–7%, что в свою очередь приведет и к росту цен.

Ирина Доброхотова, основатель аналитической платформы bnMAP.pro:

— Если Центробанк вновь снизит ключевую ставку в сентябре, это может способствовать существенному потеплению ситуации на рынке новостроек, поскольку означает рост доступности ставок по кредитам. Причем это касается и ипотеки, которая имеет первоочередное значение в комфорт-классе, и проектного финансирования. Второе подряд снижение ключевой ставки повысит уверенность и девелоперов, и покупателей и в тоже время может побудить часть инвесторов перевести средства с депозитов (поскольку по ним ставки тоже снижаются с ключевой) в недвижимость. Однако для серьезного выраженного роста спроса ключевая ставка должна быть около 10%.

Рынку нужны новые меры поддержки

Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development:

— Положительное влияние на рынок жилья могут оказать новые меры поддержки покупателей новостроек, которые время от времени обсуждаются на высоком уровне. Очевидно, что назрела необходимость простимулировать работников бюджетной сферы, молодых специалистов и другие категории россиян, которые имеют важное социальное значение для государства, но при этом не имеют возможности (как и большинство россиян) брать ипотечные кредиты под 20% годовых и больше.

Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

— Сдерживающим фактором для более активного роста останутся всеже достаточно высокие процентные ставки и цены на жилье, а также возможное ужесточение требований к ипотечным заемщикам со стороны банков. Последнее вполне вероятно ввиду ускоряющегося увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке с начала 2025 года. Несмотря на то что доля просрочки сохраняется низкой (в пределах 1% портфеля), качество относительно недавних выдач всеже оказалось хуже, чем пару-тройку лет назад. Именно этот факт стал основной причиной последовательного ужесточения макропруденциального регулирования ипотечного кредитования, которое, скорее всего, сохранится и во втором полугодии 2025 года.

Вторичное жилье: спрос повысится, стагнация цен продолжится

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в Москве в августе 2025 года составляет 284,4 тыс. руб. Это на 0,3% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года и в начале этого года. Отсутствие динамики говорит о стагнации, которая, по мнению опрошенных экспертов, продолжится и осенью.

Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:

— Осенью спрос на вторичном рынке вырастет, а цены продолжат стагнировать, но не снизятся. Ведь даже при сравнительно невысокой покупательской активности в течение этого года (в условиях, когда ипотека практически отсутствует) цены не снижались.

Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:

— Если ЦБ снизит ключевую ставку уже в сентябре, то это повысит интерес к жилью на вторичном рынке. Доступность рыночной ипотеки повысится, к этому еще надо прибавить заметный дисконт, который дают многие собственники.

Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— На фоне высоких ставок по рыночной ипотеке многие покупатели выбирают для приобретения готовое жилье. Особенно спросом пользуется так называемая свежая вторичка, 2020–2024 годов сдачи. И осенью, особенно если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос резко вырастет, а вот заметного увеличения цен на вторичном рынке пока не ожидается.